EPBD 2024: ¿Por qué
no bastan las normas mínimas?
Con la Directiva de la UE sobre edificios (EPBD) 2024/1275, revisada, aumenta la presión para actuar en el parque inmobiliario comercial. La directiva no solo endurece el marco normativo, sino que también cambia la valoración económica de los inmuebles. Así, los inmuebles con bajo rendimiento energético se ven sometidos a presión desde varios frentes: por las crecientes expectativas en cuanto al rendimiento ESG, los cambios en las lógicas de financiación y los riesgos cada vez mayores para su comercialización y la evolución de su valor.
En muchos parques inmobiliarios se observa ahora mismo una reacción comprensible: cuando aumenta la presión normativa, hay que poner en marcha medidas de rehabilitación. Pero quien hoy en día aplica medidas aisladas para cumplir con los estándares mínimos no mejora automáticamente la sostenibilidad de un edificio. Lo decisivo es si un inmueble seguirá siendo viable económicamente, financiable, alquilable y técnicamente adaptable dentro de unos años.
La reacción de reestructuración se queda corta
Por eso, antes de dar el primer paso, hay que aclarar tres cosas:
- ¿Qué perspectivas tiene el inmueble dentro del parque inmobiliario o de la cartera?
No todos los edificios tienen que diseñarse con el mismo nivel de calidad como objetivo. Lo que cuenta es qué papel va a desempeñar un inmueble en el futuro y qué perspectivas de uso son realistas. - ¿Basta con una reestructuración o hace falta una transformación más profunda?
En el parque inmobiliario comercial, las deficiencias energéticas suelen ir de la mano de deficiencias funcionales, por ejemplo, en lo que respecta a los sistemas técnicos de los edificios, la flexibilidad, la eficiencia del espacio o el suministro de calefacción. - ¿Cuándo tiene sentido desde el punto de vista económico cada intervención?
Hay que tener en cuenta de forma conjunta el momento de la inversión, los ciclos de mantenimiento, el marco de ayudas, los contratos de alquiler y las condiciones operativas generales.
Reto estratégico
Precisamente en el parque inmobiliario comercial, no basta con analizar las medidas de forma aislada. Lo que importa es la interacción entre el rendimiento energético, la situación técnica inicial, las perspectivas de uso, las necesidades de inversión y el riesgo de inversión irrecuperable.
En este contexto, hace falta un proceso de toma de decisiones sólido. En nuestra opinión, el camino más sensato pasa por tres pasos:
- Aportar transparencia
Lo primero es hacer un análisis exhaustivo de la situación actual. Esto incluye la situación técnica inicial, los datos de consumo, las limitaciones arquitectónicas, las perspectivas de uso y las necesidades de inversión. - Evaluar las opciones de actuación
En lugar de analizar las medidas de forma aislada, habría que desarrollar vías de reestructuración y transformación y poder compararlas, teniendo en cuenta la presión regulatoria, la rentabilidad y el riesgo de activos varados. - Priorizar y gestionar las medidas de forma específica
Lo fundamental es planificar las inversiones de tal manera que el Capex, los plazos, la implementación técnica y los requisitos operativos encajen entre sí.
La EPBD 2024 convierte definitivamente la rehabilitación energética en una tarea estratégica de gestión. Para los propietarios e inversores, no basta con limitarse a cumplir requisitos concretos. Lo que se necesita es una base sólida para la toma de decisiones que convierta la presión normativa en una estrategia de transformación viable. Quien genere transparencia desde el principio, evalúe bien las opciones y gestione las medidas de forma específica, podrá reducir los riesgos y adaptar los edificios a las necesidades del futuro.
Más información sobre el tema: se ha publicado un artículo especializado muy detallado de Jörg Brodehl y Bernhard Schochenmaier en la revista «Immobilienwirtschaft ».
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