EPBD 2024: Waarom de minimumnormen niet volstaan
Met de herziene EU-gebouwenrichtlijn EPBD 2024/1275 neemt de druk om maatregelen te nemen in de commerciële vastgoedportefeuille toe. De richtlijn verscherpt niet alleen het regelgevingskader, maar verandert ook de economische waardering van vastgoed. Energie-inefficiënte objecten komen daardoor van verschillende kanten onder druk te staan: door stijgende verwachtingen ten aanzien van ESG-prestaties, veranderde financieringslogica en toenemende risico’s voor de verhandelbaarheid en waardeontwikkeling.
In veel vastgoedportefeuilles is momenteel een begrijpelijke reflex waarneembaar: als de druk vanuit de regelgeving toeneemt, moeten er nu eenmaal saneringsmaatregelen worden genomen. Maar wie vandaag afzonderlijke maatregelen doorvoert om aan minimumnormen te voldoen, verbetert daarmee niet automatisch de toekomstbestendigheid van een gebouw. Het is van cruciaal belang of een pand ook over enkele jaren nog economisch levensvatbaar, financierbaar, verhuurbaar en technisch aansluitbaar is.
De saneringsreflex schiet tekort
Voordat de eerste maatregel wordt genomen, moeten daarom drie vragen worden beantwoord:
- Welke rol speelt het object in de vastgoedportefeuille of het vastgoedbestand?
Niet elk gebouw hoeft tot dezelfde streefkwaliteit te worden ontwikkeld. Het is van doorslaggevend belang welke rol een object in de toekomst zal spelen en welke gebruiksvooruitzichten realistisch zijn. - Is een sanering voldoende of is er een ingrijpende transformatie nodig?
In het commerciële vastgoed gaan energetische tekortkomingen vaak gepaard met functionele tekortkomingen, bijvoorbeeld op het gebied van technische gebouwinstallaties, flexibiliteit, ruimte-efficiëntie of warmtevoorziening. - Wanneer is welke ingreep economisch gezien zinvol?
Het tijdstip van de investering, onderhoudscycli, subsidiekader, huurovereenkomsten en operationele randvoorwaarden moeten in onderlinge samenhang worden bekeken.
Strategische uitdaging
Juist bij bedrijfsgebouwen volstaat het niet om afzonderlijke maatregelen op zichzelf te bekijken. Het gaat om het samenspel tussen energieprestaties, de technische uitgangssituatie, de gebruiksvooruitzichten, de investeringsbehoefte en het strandingrisico.
Tegen deze achtergrond is er behoefte aan een robuust besluitvormingsproces. Naar onze mening verloopt de juiste aanpak in drie stappen:
- Transparantie creëren
Het begint allemaal met een grondige inventarisatie. Daarbij wordt gekeken naar de technische uitgangssituatie, verbruiksgegevens, bouwkundige beperkingen, gebruiksvooruitzichten en investeringsbehoeften. - Actiemogelijkheden beoordelen
In plaats van afzonderlijke maatregelen op zichzelf te bekijken, moeten sanerings- en transformatietrajecten worden ontwikkeld en met elkaar vergeleken – rekening houdend met regelgevende druk, economische haalbaarheid en het risico op gestrande activa. - Maatregelen doelgericht prioriteren en aansturen
Het is van cruciaal belang om investeringen zo te plannen dat Capex, tijdschema’s, technische uitvoering en operationele vereisten op elkaar zijn afgestemd.
De EPBD 2024 maakt energetische renovatie definitief tot een strategische managementtaak. Voor eigenaren en investeerders is het niet voldoende om alleen op afzonderlijke eisen te reageren. Er is behoefte aan een solide beslissingsbasis die van regelgevende druk een haalbare transformatiestrategie maakt. Wie in een vroeg stadium voor transparantie zorgt, opties zorgvuldig beoordeelt en maatregelen doelgericht aanstuurt, kan risico’s beperken en gebouwen toekomstbestendig verder ontwikkelen.
Meer over dit onderwerp: in het tijdschrift „Immobilienwirtschaft“ is een uitgebreid vakartikel van Jörg Brodehl en Bernhard Schochenmaier verschenen.
Contact met de auteurs
